城市“老破小”改造潮湧

棚改和“舊改”無論對投資拉動、還是給樓市創造的需求都遠遠大於老舊小區改造。所以在過去10餘年,政策的中心在棚改和“舊改”。


作者:本刊記者 何治民 來源:南風窗 日期:2020-06-17

熱鬧的房地產市場,從來不缺新寵,只是這次輪到了城區老破小。

繼去年政策強推老舊小區改造後,今年,老舊小區改造寫入政府工作報告,計劃改造3.9萬個老舊小區,涉及居民近700萬户,和去年完成的1.9萬個相比,改造計劃直接翻倍。

在後疫情時代,“六保”當前,“保就業”“保民生”的重要性不言而喻,作為一項民生工程,老舊小區改造的政策機遇來得有些突然。

同時,房地產進入存量市場已是不爭的事實,在“房住不炒”和“穩投資”的雙層政策背景下,如何盤活存量樓市資源,不僅是地產商在尋求的商機,也是政府當下擴大有效投資、拉動內需繞不開的話題,這些都讓老舊小區改造市場有了新的期待。

老舊小區改造工作已開展12年,加裝電梯和籌集改造資金一直是改造工作中的重點和難點,如今在政策支持下,都有改觀跡象,這是否會激發“老破小”的“第二春”?


老舊小區改造開啓加速度

近段時間,廣州越秀區五羊新城片區的二手房熱度不一般。

該片區的五羊小區建於20世紀八九十年代,貝殼找房APP上的數據,該小區是越秀區二手房成交小區榜第一名,僅4月份成交11套,成交均價在4.3萬元左右,但如今在售的24套房源中,掛牌價在5萬元以下的僅2套,且價格在4.7萬元、4.9萬元,其餘都在5萬~7萬元不等,雖然掛牌價不一定是最後成交價,但也能從中窺探該小區最近房價漲勢。

東興小區是五羊新城商圈二手房成交第三名的小區,南風窗記者留意到,一套單價約5.1萬元、面積95平左右的房子,4月4日首次掛牌430萬元,先後漲價兩次,其中5月2日一次性漲價52萬元,目前掛牌價490萬元。即便如此,它的掛牌單價在該小區目前在售房源中,仍屬於中等水平。

諸葛找房平台數據顯示,五羊新城商圈目前二手房均價56555元/平,環比上漲2.82%。五羊新城片區的二手房市場火熱並非空穴來風,或是源於該片區將要改造的規劃。

4月底,廣州市規劃和自然資源局官網發佈了一則《五羊新城片區控制性詳細規劃調整必要性論證報告》(目前已過公示期),按照規劃,該片區的調整範圍東至廣州大道,西至楊箕湧,北至新天地街,南至珠江北岸,面積121.8公頃,意在“解決片區內現狀優質企業外遷、建築與配套設施陳舊、公共空間不足等問題”。

此份論證報告並沒有明確提出對該片區的改造或規劃計劃,樓市如此敏感,更多的是源於一則對五羊新城更新改造方案的研究。按照方案設計,五羊新城將打造成廣州中央商務區數字傳媒集聚區、超級國際都會、五羊智慧新城。

改造或更新規劃尚未明晰,市場已“聞規劃而動”,再次驗證了一個事實,有關主城區老舊小區的政策變動依舊能喚起樓市的敏感神經。

根據住建部等三部委頒佈《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》的內容,老舊小區是指城市、縣城(城關鎮)建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區,且不包括納入或已完成棚改的住房、居民自建房、城中村。

今年老舊小區改造寫進政府工作報告,改造任務翻倍,客觀上也讓老舊小區改造工作開啓“加速度”。目前,全國各地陸續有20餘個省份發佈了老舊小區改造計劃,其中,河南、四川、山東三個人口大省的計劃量位列前三,均在40萬户以上。

但這些都只是計劃,最終能完成多少,仍存在許多不確定性。在老舊小區改造的實際業務中,加裝電梯是重點內容也是難點。因加裝電梯對不同樓層帶來的利益有差別,很難達成一致。而根據物權法規定,改建、重建建築物及其附屬設施,應當按總建面2/3以上且總人數2/3以上業主同意,即雙2/3同意原則,而在實際操作中,往往會出現因一户反對,整棟樓加裝電梯計劃流產的情況。

即便實現了雙2/3同意,且已通過審批,也會因為各種原因而未能實現。廣州的審批電梯總數和建成電梯總數均遠遠高於其它城市,早在2016年,廣州就出台了《廣州市既有住宅增設電梯辦法》,對不同樓層的電梯出資、維護和養護費用提出了可供參考的分攤比例,試圖減少增設電梯時因出資比例引發的摩擦。

即便如此,據廣州市規劃局官網的一份數據顯示,截至去年年底,廣州市共審批了2403宗老舊小區住宅加裝電梯,但最後質監建成的僅為1872宗。


籌資難題有望緩解   

老舊小區改造從2007年開啓至今,過去10年,一直不温不火,直到棚改將退出歷史舞台,近兩年才有所進展,而資金籌集難一直是老舊小區改造推進路上的攔路虎。

談到改造資金,就不得不提老舊小區改造與“舊改”(舊城改造)、棚改的區別。首先,老舊小區改造並不等於“舊改”,如果要説聯繫,老舊小區改造可以算是舊改的重要一環,因為“舊改”中,會有住宅區改造,還涉及城市規劃佈局、城市環境及道路系統等更新改造。目前,業界更願意把“舊改”稱為“城市更新”,相應地,不少地方舊改辦也已改名為“城市更新局”。

三者最大的區別在於改造方式,老舊小區改造不涉及拆遷重建,只是小修小補式的微改造,但“舊改”和棚改都可能涉及拆遷重建,這就意味着棚改和“舊改”都涉及居民安置,而棚改後期大多采用貨幣化安置,舊改一般是實物安置,這樣一來,棚改和“舊改”無論是對投資拉動、還是給樓市創造的需求都遠遠大於老舊小區改造。所以在過去10餘年,政策的中心在棚改和“舊改”。

一直以來,老舊小區改造的資金以地方財政資金為主。以河北省為例,參考《河北省老舊小區改造三年行動計劃(2018-2020 年)》,改造資金約九成來自市、縣兩級財政。

隨着棚改將逐漸退出歷史舞台,老舊小區改造迎來新的進展,特別是2019年,各部委10個會議和政策竭力推動老舊小區改造,改造資金問題也被提上日程。去年9月17日,財政部、住建部聯合發文,將老舊小區改造納入保障性安居工程專項資金。

政策的推動效應立竿見影。2018年,全國老舊小區改造僅完成100餘個,但2019年,完成1.9萬個。今年計劃完成3.9萬個,在地方財政日益困難的情況下,資金從何而來?

進入2020,中央政策支持力度再加碼直指改造資金難題。4月份,先有,財政部明確將城鎮老舊小區改造納入地方專項債支持範圍,後有,國務院常務會議提出,從資金端看,城鎮老舊小區改造由“中央財政補助,地方政府專項債給予傾斜,鼓勵社會資本參與改造運營”,同時鼓勵房地產開發商參與老舊小區改造。

各部分資金如何合理承擔?今年兩會,來自黑龍江的全國人大代表劉蕾建議,在老舊小區改造模的資金籌措中,建議將政府補貼和社會資本投入的資金進行合理劃分,即“4+3+3模式”,社會資本投資40%(企業出資35%~37%,居民適度出資3%~5%)、地方政府專項債30%、國家補貼30%。

劉蕾還建議,政府成立專項產業基金,同時,鼓勵金融機構在經營權質押、貸款貼息、擔保費率等方面為老舊小區改造提供支持。

事實上,這些年各地也有一些創新舉措。北京勁松北小區、廣州永慶坊項目是全國老舊小區改造的經典案例,都是通過增加改造項目自身收入來吸引社會資本運營,如北京勁松北小區,將 1600 平方米麪積配套用房、人防工程等閒置空間的運營權交給企業,改造後建設便民商業設施,通過持續經營收回改造成本。據測算,企業投入的改造資金約在 14 年後全部收回,並實現微利。

此外,近期,山東、安徽、內蒙和寧夏等地方也陸續推出支持性文件,探索老舊小區改造的多元化融資方式,如近期內蒙和寧夏發行的舊改相關專項債,湖南將廣告收入或土地收入等納入收入來源,山東提出“小區內自求平衡”“大片區統籌平衡”等方式,捆綁優質項目、以項目收益彌補老舊小區改造支出等。

可以預見,有了政策資金支持,加上地方創新,籌集資金難有望改觀。


機遇在哪?

從各類政策導向來看,老舊小區接棒棚改的用意已十分明顯。儘管老舊小區改造不及棚改對經濟拉動來得直接,但不可否認,它不僅符合中央“六穩”“六保”的要求,還是擴大有效投資、拉動內需的民生工程,對後疫情時代經濟發展的意義不容小覷。

首先,它體量並不小,“穩投資”不難實現。據住建部數據,全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個,建面約40億平。國務院參事、住建部原副部長仇保興於曾估算,全國綜合改造的老舊小區投資總額將達4萬億元,如果分5年改造完成,每年可新增投資約8000億元,估計可拉動GDP提升0.8~1.4個百分點。

其次,老舊小區改造涉及户外基礎設施改造,也涵蓋户內更新,且部分家居、家電產品自身的壽命有限,此翻改造或將讓家電換新需求提前釋放。事實上,據《2019年互聯網家裝用户洞察白皮書》顯示,過去兩年,局部裝修、二手房翻新需求的佔比均提升了0.4個百分點,新房裝修需求佔比下降0.8個百分點。

最後,回到房地產發展的視角來觀察老舊小區改造。中央一直堅持“房住不炒”,就是要讓房子迴歸居住屬性,而老舊小區改造正是為了提升房子的居住環境,提升其居住價值,符合政策導向。

從短期來看,老舊小區改造不但不會增加新的購房需求,反而會抑制部分老舊小區居民原本的改善型需求,但不容忽視的是,這些老舊小區大多在主城區,它們的升級改造將助推老城區價值迴歸,樓市價值自然位居首位。廣州市住房和城鄉建設局負責人在一次專訪中曾透露,小區改造和加裝電梯後,物業資產平均增值8%~12%,居住物業和商業物業租金價值分別提升約15%和50%;而另一份方正證券的研報也顯示,上海徐匯、楊浦區的老舊小區改造後,小區市價平均提高 5000 元/平。

從長遠來看,在後疫情時代,如何盤活存量資源將在相當長一段時間內是各傳統產業需解決的問題,樓市自然也是如此。老舊小區改造如若能有所貢獻,是否會是一個皆大歡喜的結果呢?簡單來説,如果你是購房者,升級改造後的成熟老小區和待開發新區的小區,你更願意在哪裏置業呢?

無論你選擇如何,投資肯定已經被拉動了。


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